不動産の遺産分割における時価と評価額
亡くなった方の相続財産。
不動産が含まれていることは少なくありません。
相続人が一人の場合は特に問題なく相続をされると思います。
もちろん、相続した以上、後で借金などの負の部分が出てきてもそれも相続しないといけません。
（きっぱり）
相続人から相談を受ける中で、時々あるケースをご紹介します。
相続財産がほぼ確定し、複数の相続人でこれから分配する段階に来ている時ですが、
財産の中には不動産も含まれています。
現金等についてはキレイに分割できる可能性が高い。
（生前に被相続人から多めに受け取っていた相続人がいて他の相続人から異論が出ない場合など）
しかし、この財産目録の中に不動産がある場合、１物件であっても複数の物件であってもいいのですが。
どうして分割するかという問題が出てきます。
この場合、分割する方法は大きく２つあります。
１つめは換価分割。
この分割方法は、気持ちよく不動産を売却し、売却益を相続人で均等割りする方法になります。
売値もわかっていますし、モメる可能性って低いですよね。
だれかだけ多くもらうということもありませんし、全員が納得できる分割方法だと思います。
もう一つの方法として代償分割。
相続人の一人が、相続する不動産の所有権を得て、その代償として
評価額を相続人で割った額をお金で不動産を受け取らない相続人に渡すという方法です。
例えば、相続人３人で不動産評価額３０００万円の場合、
一人が不動産を受け取って残りの２人にそれぞれ１０００万円ずつを支払うってことになりますね。
ここで問題になりそうなことがあります。
税理士が評価額として計上する不動産の価格は、路線価や固定資産税評価額。
土地に関しては路線価方式か固定資産税評価額の倍率方式に補正率をかけて算出します。
この不動産の評価額と実際に売れる価格（時価）に乖離があるのをご存知ですか？
（もちろんすべての不動産でそういう訳ではありませんが・・・）
この時価と評価額の解離によって代償分割のお金を現金で支払う相続人にはどうちらで支払うのか？
一番顕著な例を上げると都心のタワーマンション。
税理士の出す評価額に対して時価（取引相場）って相当乖離があります。
この場合にどう分ければいいのか。
この実情を知っていれば、得になりますし、知らなければ損になります。
（きっぱり）
相続人３人で相続する財産財産目録で評価を確認したところ
３０００万円。
その上で、それぞれに１０００万円ずつを支払う。
しかし、そのマンション売却したら5000万円の価値があるとすれば。。。
マンションを取得した方が得ですよね。
前述の場合は、時価と評価額の乖離をうまく利用してちょっと得しちゃったってケース。
逆の場合もあります。
当時の評価額が450万円。
被相続人に対する思い入れもあり、不動産を受け取り他の相続人には現金を。
（3人だったので各150万円）
そのまま時が経過し、現在でその不動産の時価（取引相場）は・・・
なんと350万だった。
つまり今売却すれば350万円の価値しかない。
すでに300万円（150万円×２人）払っているので、実際の受け取る分としては５０万円に。
時間の経過によって利益の損失を被ったケースです。
（その当時に売っておけばよかったとは泣くに泣けない状況になることもあります）
その逆のパターン。
当時の評価が５００万円。
代償金を支払って、５年。
今の地価、上がってます。
不動産としてもっていてよかったというケースです。
不動産の時価って大きく変動します。
リーマンショックでもう価格もそんなに上がらないと言われていた中で場所によってはリーマンショック以前の価格よりも高い取引事例もあります。
ここ最近のコロナウィルスの影響で経済が大きな打撃を受ければ、時価も下がる可能性大になりますね。
将来のことはわかりませんが、遺産分割する段階で、代償分割の方法が取られるのなら、どちらが少しでも多くの財産を受け取ることができるのか。
これは知っている人だけが得をしますね。
（後でモメないでください）
財産目録の中に狭小地や借地が入っている場合もあります。
こんな場合はどうるか。
具体的な物件を確認しないと判断はできませんが、概ね現金を受け取るスタンスでいるほうが懸命です。
評価額よりも実際の時価（取引価格）が低いケースが多いです。
その理由として、狭小地や借地の場合、利用価値が低いこともありニースが少ない。
すなわち、売れにくい、売れないというような結果となっています。
本来、被相続人からの頂きものではありますが、少しでも有効にと思われているなら、ご相談頂ければ幸いです。
時価評価と財産目録の評価の乖離があるかどうか。
それによって、取るべき立ち位置などもご提案できるかと思います。
不動産を取得するか現金を受領するか。
分割後、売却依頼を受けるお客様からの相談内容を聞いていると、「残念なケースが多々ある」ということです。
そのようなリスクを回避するためにも財産目録で「これだけあった」というだけでなくその財産目録の中に不動産がある場合、どのように分割するべきかという視点も必要になってきます。
不動産が含まれていることは少なくありません。
相続人が一人の場合は特に問題なく相続をされると思います。
もちろん、相続した以上、後で借金などの負の部分が出てきてもそれも相続しないといけません。
（きっぱり）
相続人から相談を受ける中で、時々あるケースをご紹介します。
相続財産がほぼ確定し、複数の相続人でこれから分配する段階に来ている時ですが、
財産の中には不動産も含まれています。
現金等についてはキレイに分割できる可能性が高い。
（生前に被相続人から多めに受け取っていた相続人がいて他の相続人から異論が出ない場合など）
しかし、この財産目録の中に不動産がある場合、１物件であっても複数の物件であってもいいのですが。
どうして分割するかという問題が出てきます。
この場合、分割する方法は大きく２つあります。
１つめは換価分割。
この分割方法は、気持ちよく不動産を売却し、売却益を相続人で均等割りする方法になります。
売値もわかっていますし、モメる可能性って低いですよね。
だれかだけ多くもらうということもありませんし、全員が納得できる分割方法だと思います。
もう一つの方法として代償分割。
相続人の一人が、相続する不動産の所有権を得て、その代償として
評価額を相続人で割った額をお金で不動産を受け取らない相続人に渡すという方法です。
例えば、相続人３人で不動産評価額３０００万円の場合、
一人が不動産を受け取って残りの２人にそれぞれ１０００万円ずつを支払うってことになりますね。
ここで問題になりそうなことがあります。
税理士が評価額として計上する不動産の価格は、路線価や固定資産税評価額。
土地に関しては路線価方式か固定資産税評価額の倍率方式に補正率をかけて算出します。
この不動産の評価額と実際に売れる価格（時価）に乖離があるのをご存知ですか？
（もちろんすべての不動産でそういう訳ではありませんが・・・）
この時価と評価額の解離によって代償分割のお金を現金で支払う相続人にはどうちらで支払うのか？
一番顕著な例を上げると都心のタワーマンション。
税理士の出す評価額に対して時価（取引相場）って相当乖離があります。
この場合にどう分ければいいのか。
この実情を知っていれば、得になりますし、知らなければ損になります。
（きっぱり）
相続人３人で相続する財産財産目録で評価を確認したところ
３０００万円。
その上で、それぞれに１０００万円ずつを支払う。
しかし、そのマンション売却したら5000万円の価値があるとすれば。。。
マンションを取得した方が得ですよね。
代償分割で不動産を取得した結果、損も？！
前述の場合は、時価と評価額の乖離をうまく利用してちょっと得しちゃったってケース。
逆の場合もあります。
当時の評価額が450万円。
被相続人に対する思い入れもあり、不動産を受け取り他の相続人には現金を。
（3人だったので各150万円）
そのまま時が経過し、現在でその不動産の時価（取引相場）は・・・
なんと350万だった。
つまり今売却すれば350万円の価値しかない。
すでに300万円（150万円×２人）払っているので、実際の受け取る分としては５０万円に。
時間の経過によって利益の損失を被ったケースです。
（その当時に売っておけばよかったとは泣くに泣けない状況になることもあります）
その逆のパターン。
当時の評価が５００万円。
代償金を支払って、５年。
今の地価、上がってます。
不動産としてもっていてよかったというケースです。
不動産の時価って大きく変動します。
リーマンショックでもう価格もそんなに上がらないと言われていた中で場所によってはリーマンショック以前の価格よりも高い取引事例もあります。
ここ最近のコロナウィルスの影響で経済が大きな打撃を受ければ、時価も下がる可能性大になりますね。
将来のことはわかりませんが、遺産分割する段階で、代償分割の方法が取られるのなら、どちらが少しでも多くの財産を受け取ることができるのか。
これは知っている人だけが得をしますね。
（後でモメないでください）
狭小地や借地などの不動産の場合は？
財産目録の中に狭小地や借地が入っている場合もあります。
こんな場合はどうるか。
具体的な物件を確認しないと判断はできませんが、概ね現金を受け取るスタンスでいるほうが懸命です。
評価額よりも実際の時価（取引価格）が低いケースが多いです。
その理由として、狭小地や借地の場合、利用価値が低いこともありニースが少ない。
すなわち、売れにくい、売れないというような結果となっています。
本来、被相続人からの頂きものではありますが、少しでも有効にと思われているなら、ご相談頂ければ幸いです。
時価評価と財産目録の評価の乖離があるかどうか。
それによって、取るべき立ち位置などもご提案できるかと思います。
不動産を取得するか現金を受領するか。
分割後、売却依頼を受けるお客様からの相談内容を聞いていると、「残念なケースが多々ある」ということです。
そのようなリスクを回避するためにも財産目録で「これだけあった」というだけでなくその財産目録の中に不動産がある場合、どのように分割するべきかという視点も必要になってきます。
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