借地権付建物と相続
借地権についての相談が多いのでお伝えします。
マンションや戸建ての不動産と違って借地権って聞いただけでは抵抗感がある。
ちょっとパニックになる方もいます。
借地権は、簡単に言えば土地を所有している地主さんがいて
その地主さんから地代を払って土地を借りている権利のことです。
税理士の先生から「借地権の場合、地主さんに土地を返すなら建物を解体して更地に返さないといけない」と言われました。
10件相談を受けると3件ほどそんな話を聞きます。w(ﾟﾛﾟ;w
確かに、ハズレではないですが、更地にして返還する方法もありますが
借地権を第3者に譲渡するという方法もあります。
借地権も所有権ほどの価値はないですが、財産になります。
簡単な目安ですが、国税庁の出している路線価図。
路線価図で相続税の課税される評価額が出ています。
借地権は場所によって違います。
その借地権割合については記号でA～Gまで
割合で言えば９０％～３０％まであります。
例えば、評価額の路線価格が３０万円／㎡で記号D（６０％）の場合
借地権の評価額は ３０×0.6＝１８
つまり借地権価格として１８万円／㎡の資産価値となります。
実際にその価格で借地権が譲渡（売買）できるかどうかはわかりません。
時価との比較になります。
相続対策として路線価ベースの借地権価格と借地権の時価取引価格
どちらが高いのか？
それによって譲渡（売却）するのか？
そのまま保有するのか判断してもいいと思います。
路線価の算定方法は税理士の先生はできますが
時価価格についてはわかりません。
ですから借地権を含めた不動産の相続対策については
相談できる不動産業者も活用する必要があります。
また、借地権の中でも旧法や定期借地権など
ありますので、中でも借地権に強い不動産業者に
相談することをオススメします。
相続が発生している場合、相続人の間で
誰が相続するのか、地主さんとの交渉などもあります。
これまでの数々の借地権者、地主（賃貸人）の立場から
話をすることがありましたが、本当に相反する考え方なので
時間と労力を要します。
先日、話がまとまった物件は
地主（賃貸人）が２人、借地権者に建物内に賃借人がいるという
複雑な案件でした。
要した時間は約２年。
その間、借地権者とのやり取り、地主さんとの交渉など
双方ともに粘り強い話し合いがありました。
借地権でお悩みがございましたら
何なりとご相談下さい。
この借地権と相続でのポイントの一つは
当時の契約書の有無ですね。
過去に借地権者と地主さんでどんな話をしたことがあるのか。
歴史をたどることもあります。
長い時間をかけた末での相続案件になります。
また、早々に処分を考えているもしくは処分しなければいけないような借地権の場合
被相続人（亡くなられた人）が元気なうちに対策することをオススメします。
引き継いだ相続人が苦労されている状況を何度もみてきました。
借地権上の建物は登記されていますか？
未登記でしょうか？
登記未登記によっても最初の作業が違ってきます。
建物が登記されている場合、
新所有者で登記する必要があります。
（司法書士に依頼することになります）
法定相続で相続？
（相続人が複数いる場合、共有名義になります）
それとも遺産分割で単独名義にするのか？
不動産は単独名義にすることをオススメします。
複数の共有名義の場合、売却できなかったり
持ち分だけを売却したとしても、全員で売却するよりも
価格は過少になります。
また、単独での名義にする場合、
遺産分割協議に応じた他の相続人への対応も必要に。
完全に放棄してもらうのか？
それとも代償分割というようにお金で解決するのか。
換価分割で、一旦単独にしたあとで
売却益を分割するのか？
相続人の間でも調整が必要になります。
未登録家屋（未登記）の物件でも作業的には同じになります。
ただ、一つ違うのは、登記がない分
戸籍謄本など必要書類が揃っている。
遺産分割協議書も作成できるのであれば
司法書士は必要ありません。
建物が未登記で第３者に売却する際に登記してほしいという
要望がある場合もあります。
その際には土地家屋調査士と司法書士に依頼することになります。
未登記建物の所有者変更なら、役所に家屋変更届を提出すれば
いいだけです。
もちろん、提出するためには、相続人全員の戸籍謄本など
一般的に行われる相続登記を同じだけの書類は必要になります。
借地権者が代わった、もしくは代わる予定なら地主にも
伝えておいたほうがいいですね。
できれば、新たな名義人との契約書を作成しておくことを
オススメします。
確認事項としては、地代や保証金、名義変更承諾料などがあります。
また、この機会に借地面積が足りているのかどうか。
実測の依頼をして明確にしておいてもいいですね。
（応じる地主は皆無です（汗））
この借地権を第３者への譲渡（売却）する場合、
すんなり応じてくれる地主さんと応じてくれない地主がいます。
応じてくれない地主さんの場合
協議に時間がかかるので注意が必要です。
（特に借地権の売却を考えている場合）
所有権とは違い、地主の意向にも左右される借地権ですが
有効活用する、もしくは譲渡（売却）するなら
一度ご相談下さい。
マンションや戸建ての不動産と違って借地権って聞いただけでは抵抗感がある。
ちょっとパニックになる方もいます。
借地権は、簡単に言えば土地を所有している地主さんがいて
その地主さんから地代を払って土地を借りている権利のことです。
税理士の先生から「借地権の場合、地主さんに土地を返すなら建物を解体して更地に返さないといけない」と言われました。
10件相談を受けると3件ほどそんな話を聞きます。w(ﾟﾛﾟ;w
確かに、ハズレではないですが、更地にして返還する方法もありますが
借地権を第3者に譲渡するという方法もあります。
借地権も所有権ほどの価値はないですが、財産になります。
簡単な目安ですが、国税庁の出している路線価図。
路線価図で相続税の課税される評価額が出ています。
借地権は場所によって違います。
その借地権割合については記号でA～Gまで
割合で言えば９０％～３０％まであります。
例えば、評価額の路線価格が３０万円／㎡で記号D（６０％）の場合
借地権の評価額は ３０×0.6＝１８
つまり借地権価格として１８万円／㎡の資産価値となります。
実際にその価格で借地権が譲渡（売買）できるかどうかはわかりません。
時価との比較になります。
相続対策として路線価ベースの借地権価格と借地権の時価取引価格
どちらが高いのか？
それによって譲渡（売却）するのか？
そのまま保有するのか判断してもいいと思います。
路線価の算定方法は税理士の先生はできますが
時価価格についてはわかりません。
ですから借地権を含めた不動産の相続対策については
相談できる不動産業者も活用する必要があります。
また、借地権の中でも旧法や定期借地権など
ありますので、中でも借地権に強い不動産業者に
相談することをオススメします。
相続が発生している場合、相続人の間で
誰が相続するのか、地主さんとの交渉などもあります。
これまでの数々の借地権者、地主（賃貸人）の立場から
話をすることがありましたが、本当に相反する考え方なので
時間と労力を要します。
先日、話がまとまった物件は
地主（賃貸人）が２人、借地権者に建物内に賃借人がいるという
複雑な案件でした。
要した時間は約２年。
その間、借地権者とのやり取り、地主さんとの交渉など
双方ともに粘り強い話し合いがありました。
借地権でお悩みがございましたら
何なりとご相談下さい。
この借地権と相続でのポイントの一つは
当時の契約書の有無ですね。
過去に借地権者と地主さんでどんな話をしたことがあるのか。
歴史をたどることもあります。
長い時間をかけた末での相続案件になります。
また、早々に処分を考えているもしくは処分しなければいけないような借地権の場合
被相続人（亡くなられた人）が元気なうちに対策することをオススメします。
引き継いだ相続人が苦労されている状況を何度もみてきました。
借地権上の建物は登記されていますか？
未登記でしょうか？
登記未登記によっても最初の作業が違ってきます。
建物が登記されている場合、
新所有者で登記する必要があります。
（司法書士に依頼することになります）
法定相続で相続？
（相続人が複数いる場合、共有名義になります）
それとも遺産分割で単独名義にするのか？
不動産は単独名義にすることをオススメします。
複数の共有名義の場合、売却できなかったり
持ち分だけを売却したとしても、全員で売却するよりも
価格は過少になります。
また、単独での名義にする場合、
遺産分割協議に応じた他の相続人への対応も必要に。
完全に放棄してもらうのか？
それとも代償分割というようにお金で解決するのか。
換価分割で、一旦単独にしたあとで
売却益を分割するのか？
相続人の間でも調整が必要になります。
未登録家屋（未登記）の物件でも作業的には同じになります。
ただ、一つ違うのは、登記がない分
戸籍謄本など必要書類が揃っている。
遺産分割協議書も作成できるのであれば
司法書士は必要ありません。
建物が未登記で第３者に売却する際に登記してほしいという
要望がある場合もあります。
その際には土地家屋調査士と司法書士に依頼することになります。
未登記建物の所有者変更なら、役所に家屋変更届を提出すれば
いいだけです。
もちろん、提出するためには、相続人全員の戸籍謄本など
一般的に行われる相続登記を同じだけの書類は必要になります。
借地権者が代わった、もしくは代わる予定なら地主にも
伝えておいたほうがいいですね。
できれば、新たな名義人との契約書を作成しておくことを
オススメします。
確認事項としては、地代や保証金、名義変更承諾料などがあります。
また、この機会に借地面積が足りているのかどうか。
実測の依頼をして明確にしておいてもいいですね。
（応じる地主は皆無です（汗））
この借地権を第３者への譲渡（売却）する場合、
すんなり応じてくれる地主さんと応じてくれない地主がいます。
応じてくれない地主さんの場合
協議に時間がかかるので注意が必要です。
（特に借地権の売却を考えている場合）
所有権とは違い、地主の意向にも左右される借地権ですが
有効活用する、もしくは譲渡（売却）するなら
一度ご相談下さい。
SHARE
シェアする
[addtoany] シェアする