相続不動産と土地評価額
相続不動産の土地評価額について。
相続不動産の土地評価額はどうのように決定されるのか。
気になるところですし、対策するためには注意しておいた方が良いですね。
過去の記事でも書きました。
相続税の基礎控除額が3000万円＋600万円×法定相続人 で
計算されます。
つまり、3人の法定相続人の場合は基礎控除額4,800万円。
自宅以外に不動産や現金を所有していれば、ほとんどの場合
基礎控除額を超えてしまう可能性があるんですね。w(ﾟﾛﾟ;w
土地及び土地の上に存する権利の評価方式として
財産評価基本通達では
（１）市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式
（２） （１）以外の宅地 倍率方式
建物については固定資産税評価額。
役所で請求すれば証明書を出してくれますね。
所有者でなくても委任状があれば請求できます。
所有者でなくても委任状があれば請求できます。
土地評価って１つだけではなかった！
土地の評価は「１物４価」って言われています。
同じ土地であっても価格が４つもあるんです。
１つめは、①時価。
まさに不動産売買の取引で使われます。
この時価ってまさに「重要」と「供給」のバランス。
坪２００万円で売りたい売主と坪１００万円で買いたい買主。
商談の結果、１５０万円で話がまとまった場合、時価は１５０万円ですね。
次の価格は②公示価格。
この評価価格を公表するのは国道交通省。
国道の買収など、行政との取引の場合が多いです。
同じく行政主導の評価を公表しているのが「基準地価」。
これは都道府県が公表しているものです。
前者が３月下旬に後者は９月下旬に公表しています。
そして、③路線価。
これが土地の評価に使われる価格。
毎年国税庁が公表しています。
相続税や贈与時の算定基準に。
全国で３３６，０００地点も網羅しています。
そして、最後に④固定資産税評価額。
これは土地や建物の固定資産に課税するための基準になる価格です。
路線価は固定資産税評価額の1.1倍から1.2倍となっています。
実際の路線価と時価で乖離を利用して節税に活用されている場合が多いです。
その路線価ですが・・・
路線価
間口、奥行き、前面道路、用途地域、
また、所有権と借地権でも価格に差があり、
それを画地調整率といいます。
①奥行価格補正率
②側方路線価影響加算率
③二方路線価影響加算率
④間口狭小補正率
⑤奥行長大補正率
⑥不整形地補正率
⑦無道路地補正率
⑧がけ地補正率
これらの補正率や加算率を掛け合わして最終的な評価額を算出します。
ここで相続対策として
土地分割のやり方次第で対策ができることもあります。
つまり、「相続人ごとに評価」「利用単位ごと」に評価ができるので対策の方法によっては路線価よりも下がる可能性があります。
（※不合理分割には注意が必要です。分割によって道路に接道していないなどの土地に分割した場合、分割前の土地を１区画として評価してから各相続人ごとに評価額を按分するようになります。
また、路線価図を見ると借地権割合というものが記載されています。
（路線価の右隣に記載。A～Gの記号）
この記号によって借地権割合が違ってくるので借地権の評価額を算定する場合には参考になります。
例えば、借地権割合の記号がDの場合、
割合は６０％となるので
１００万円／㎡の借地権価格は１００×６０％＝６０万円となります。
借地権であっても上記画地調整率は適用されます。
路線価の大きく違う角地や２面道路の場合、分筆をすることで
評価を下げることが可能になるので、事後対策としてありですね。
ただし、極端な分筆には注意が必要。
画地調整率で押さえておきたいポイントでは
④間口狭小補正率と⑦無道路地補正率。
間口狭小補正率では普通住宅地では最大で ×０．９０（間口距離４ｍ未満）となっています。
ただし、間口が２ｍ未満となってしまえば、その敷地内の土地上に建物が建築できない「再建築不可」敷地となります。
このような場合、４０坪であっても、時価としては二束三文になる可能性大。
このような土地は相続したところで固定資産税だけが負担となるので誰も引き取り手がない状況になることも。
そうならないためにも、生前対策も必要かと思います。
間口を拡幅して最低でも間口２ｍを確保しましょう。
間口を拡幅して最低でも間口２ｍを確保しましょう。
そして、⑦無道路地補正率。
無道路ということは、道路に接していないケース。
一見、道路に見える場所であってもよく調べてみると他人地であったりして相続する土地が
無道路地ということになりかねません。
この場合、道路に接していないために建築確認が得られない。
つまり再建築ができない土地であるということです。
評価額としては最大４０％の減額が可能であっても、間口２ｍ未満の土地と同じく
二束三文でしか取引できない状況です。
隣地所有者に買ってもらうか、接道するために道路までの敷地を買い足すことにより問題は解消できますが
時間とお金を要します。
行政の建築課で事前に調査しておいてもいいですね。
最近では、行政のサイトでも掲載して場合があります。
公道・私道の確認、前面道路幅員の確認等は不動産取引には必要な調査となります。
それによって評価額と時価が大きく乖離することがあるので、将来を見越した対策も必要です。
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