相続不動産と遺産分割
父親や祖父母が亡くなった時に相続するものとして
何があるか？
現金や有価証券など相続人が複数いる場合、簡単に
分けやすいものかと思います。
その一方で、複数の相続人がいる場合に、分割しにくいものとしての代表各。
それは何といっても「不動産」
自宅の不動産をはじめ、祖父母であれば田畑山林などを
所有しているケースも少なくありません。
相続人が２人の場合に、同じ自宅が２軒あって
それぞれに、１軒ずつ・・・想像できにくいです。
しかも、自宅が２軒あると、別の意味でややこしいかも。w(ﾟﾛﾟ;w
現預金や有価証券など分割しやすい財産が少なく
自宅など分割しにくい自宅などの不動産を分割しなければ
ならない。
トラブルが発生し、将来に渡って禍根を残すケースも
少なくありません。
まず、その不動産を所有したい相続人と所有したくないので
売却して現金が欲しい相続人。
この場合、どう話し合いをつけるのか？
一悶着あってもおかしくないです。
複数の相続人が存在し、それぞれが自宅を所有もしくは
遠方に住んでいる場合、相続不動産の売却から金銭を分割する・・・
この方法の選択をされる方が多いです。
その一方で親と同居してきた。
その親が亡くなった後に、そのまま長男夫婦が住み続ける。
長女夫婦からすれば、相続人２人の場合、法定相続割合は
それぞれ２分の１。
つまり「自宅評価の半分を頂戴」ってことになります。
最近は、「長男だから全部もっていく」とか
通用しない時代です。
長男の意識として「長男至上主義」のような認識をもっていますが
長男・長女など「親と同居」や「親の世話」を理由に
全財産は俺のもの、私のものって感覚は持ち合わせていないのが現状です。
実際に、不動産に関する相続対策を怠ったばかりに
家庭裁判所で調停・審判まで骨肉の争いをしているケースを
見聞します。
裁判所で判断を下してもらうまにでなると時間とお金を要します。
簡単な（相続財産５０００万円以下）であって、兄弟間で争いが始まると
２年や３年も当たり前の世界。
実際、今相談を受けている事案は２年目に突入。
なかなか色んな書類や言い分を聞き取ることもあって
進まないです。
ましてや、意見が一致すれば話は早いのですが、
そうならなかったので裁判所で仲裁を受けている。。。。。
遺産分割調停で、相続財産が不動産の場合、
どのような提案や審判が下されるのか？
基本的な流れは・・・
まず「現物分割」
言わずと知れた「複数ある不動産をそれぞれに分けましょうね」って
方法。
そもそも「どこで分割する？」
「平等って面積で判断するの？」など難しい問題を
クリアするのは並大抵のことではないですね。
土地だけの場合、分筆って方法も考えられますが
その土地でさえも整形地なの？ってことが。。。
分筆すると土地の価値が下がらない？ってことも。
土地の上に建物がある自宅１軒の場合、なおさら分割することは難しいですね。
そして、次の方法としては
「換価分割」。
換価分割の場合、「相続人全員の共有」にして
後に売却する場合と「単独相続後の手取り現金を分割」する方法があります。
まず「相続人全員の共有」にした場合
相続人全員の共通認識のもとで行動が取れるのか？
→ 誰か一人でも売却に同意しないとなれば、売却できない状況になる。
その他にも相続人の一人が、被相続人と同居していた場合に
手取りが違ってくるケースもありえます。
次の単独相続後の手取り現金の分割の場合はどうなのか？
単独相続した相続人を信用できるのか？という問題がありますね。
これらの問題がクリアになるなら換価分割はシンプルな方法になります。
次の分割方法は、「代償分割」
換価分割のように売却後の現金を分ける。
それに対して代償分割は、相続人の一人がその不動産の所有を続け
それに対する他の相続人が受け取る財産分を不動産の所有した相続人が
渡すというもの。
例えば、自宅財産が３０００万円だとすれば
長男が自宅を取得し、長女がその財産評価の半分
１５００万円を長男からもらうといったこと。
但しこれには長男の資力が大きなポイントになります。
長女に１５００万円を渡すだけの現金を持っているかどうか。
仮に所有していても、それを払うことによって
生活が不安定になるなら、支払いを拒むことだってありますよね。
一括支払いができなければ分割払いにする？などなど
それをいつまでに？などと決めておくこともあります。
代償分割でのポイントは、
相続は話し合いの中での時価（相場）、しかし相続税が発生する場合には
相続発生時における相続税評価額によることです。
そして、最後の手段は「共有分割」
これは一番おすすめできない方法ですね。
今は、とりあえずこのような形にしておいて。。。
子や孫の時代に解決すればいい。
無責任な分割だと言われています。
仮に共有者の一人はお金に困り、売却。
できる可能性は低いかもしれませんが、価格は安価に。
そして、他人に譲渡された共有物は
高価で他の共有者に売られたり、安価で他の共有者部分も売却になったりします。
将来、子や孫に禍根を残す可能性大ですね。
以上の分割のどれにも合意が得られない場合には
最終的に裁判所は、「競売」の審判を下します。
競売にかけられた不動産の売却価格は相場の７割から８割。
相続人のだれも得をしない結果となってしまいます。
このような問題が将来発生しないためにも、元気なうちに
子や孫が揉めないためにも、自ら相続対策されることをおすすめします。
また、父親の将来を見越して、子である長男や長女が
家族会議などを開くなどして準備しておくことも大切になります。
何をどうしていいのか、わからないといった方は
お気軽にご相談頂ければ幸いです。
何があるか？
現金や有価証券など相続人が複数いる場合、簡単に
分けやすいものかと思います。
その一方で、複数の相続人がいる場合に、分割しにくいものとしての代表各。
それは何といっても「不動産」
自宅の不動産をはじめ、祖父母であれば田畑山林などを
所有しているケースも少なくありません。
相続人が２人の場合に、同じ自宅が２軒あって
それぞれに、１軒ずつ・・・想像できにくいです。
しかも、自宅が２軒あると、別の意味でややこしいかも。w(ﾟﾛﾟ;w
現預金や有価証券など分割しやすい財産が少なく
自宅など分割しにくい自宅などの不動産を分割しなければ
ならない。
トラブルが発生し、将来に渡って禍根を残すケースも
少なくありません。
まず、その不動産を所有したい相続人と所有したくないので
売却して現金が欲しい相続人。
この場合、どう話し合いをつけるのか？
一悶着あってもおかしくないです。
複数の相続人が存在し、それぞれが自宅を所有もしくは
遠方に住んでいる場合、相続不動産の売却から金銭を分割する・・・
この方法の選択をされる方が多いです。
その一方で親と同居してきた。
その親が亡くなった後に、そのまま長男夫婦が住み続ける。
長女夫婦からすれば、相続人２人の場合、法定相続割合は
それぞれ２分の１。
つまり「自宅評価の半分を頂戴」ってことになります。
最近は、「長男だから全部もっていく」とか
通用しない時代です。
長男の意識として「長男至上主義」のような認識をもっていますが
長男・長女など「親と同居」や「親の世話」を理由に
全財産は俺のもの、私のものって感覚は持ち合わせていないのが現状です。
実際に、不動産に関する相続対策を怠ったばかりに
家庭裁判所で調停・審判まで骨肉の争いをしているケースを
見聞します。
裁判所で判断を下してもらうまにでなると時間とお金を要します。
簡単な（相続財産５０００万円以下）であって、兄弟間で争いが始まると
２年や３年も当たり前の世界。
実際、今相談を受けている事案は２年目に突入。
なかなか色んな書類や言い分を聞き取ることもあって
進まないです。
ましてや、意見が一致すれば話は早いのですが、
そうならなかったので裁判所で仲裁を受けている。。。。。
遺産分割調停で、相続財産が不動産の場合、
どのような提案や審判が下されるのか？
基本的な流れは・・・
まず「現物分割」
言わずと知れた「複数ある不動産をそれぞれに分けましょうね」って
方法。
そもそも「どこで分割する？」
「平等って面積で判断するの？」など難しい問題を
クリアするのは並大抵のことではないですね。
土地だけの場合、分筆って方法も考えられますが
その土地でさえも整形地なの？ってことが。。。
分筆すると土地の価値が下がらない？ってことも。
土地の上に建物がある自宅１軒の場合、なおさら分割することは難しいですね。
換価分割で解決できる？！
そして、次の方法としては
「換価分割」。
換価分割の場合、「相続人全員の共有」にして
後に売却する場合と「単独相続後の手取り現金を分割」する方法があります。
まず「相続人全員の共有」にした場合
相続人全員の共通認識のもとで行動が取れるのか？
→ 誰か一人でも売却に同意しないとなれば、売却できない状況になる。
その他にも相続人の一人が、被相続人と同居していた場合に
手取りが違ってくるケースもありえます。
次の単独相続後の手取り現金の分割の場合はどうなのか？
単独相続した相続人を信用できるのか？という問題がありますね。
これらの問題がクリアになるなら換価分割はシンプルな方法になります。
代償分割は現金の準備が必要
次の分割方法は、「代償分割」
換価分割のように売却後の現金を分ける。
それに対して代償分割は、相続人の一人がその不動産の所有を続け
それに対する他の相続人が受け取る財産分を不動産の所有した相続人が
渡すというもの。
例えば、自宅財産が３０００万円だとすれば
長男が自宅を取得し、長女がその財産評価の半分
１５００万円を長男からもらうといったこと。
但しこれには長男の資力が大きなポイントになります。
長女に１５００万円を渡すだけの現金を持っているかどうか。
仮に所有していても、それを払うことによって
生活が不安定になるなら、支払いを拒むことだってありますよね。
一括支払いができなければ分割払いにする？などなど
それをいつまでに？などと決めておくこともあります。
代償分割でのポイントは、
相続は話し合いの中での時価（相場）、しかし相続税が発生する場合には
相続発生時における相続税評価額によることです。
共有分割は将来への不安
そして、最後の手段は「共有分割」
これは一番おすすめできない方法ですね。
今は、とりあえずこのような形にしておいて。。。
子や孫の時代に解決すればいい。
無責任な分割だと言われています。
仮に共有者の一人はお金に困り、売却。
できる可能性は低いかもしれませんが、価格は安価に。
そして、他人に譲渡された共有物は
高価で他の共有者に売られたり、安価で他の共有者部分も売却になったりします。
将来、子や孫に禍根を残す可能性大ですね。
競売で誰も得をせず
以上の分割のどれにも合意が得られない場合には
最終的に裁判所は、「競売」の審判を下します。
競売にかけられた不動産の売却価格は相場の７割から８割。
相続人のだれも得をしない結果となってしまいます。
このような問題が将来発生しないためにも、元気なうちに
子や孫が揉めないためにも、自ら相続対策されることをおすすめします。
また、父親の将来を見越して、子である長男や長女が
家族会議などを開くなどして準備しておくことも大切になります。
何をどうしていいのか、わからないといった方は
お気軽にご相談頂ければ幸いです。
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